【はじめに】
お客様の周りにも自分で相続登記を行った方がいらっしゃると思いますが、漏れなく完璧にできていることは少ないのが現状です。さらに、漏れがあったり余計な費用が発生したりしていることにすら気付いていない場合が多いと思います。
そこで、このページでは、相続登記を司法書士に依頼するメリットについて解説します。
✅ そもそも相続登記って何？
| 相続登記とは、故人名義の不動産登記簿を相続人名義に変更することをいいます。そして、不動産登記簿とは、不動産登記法という法律に基づいて作成されている不動産の記録簿のことです。例えるなら、不動産の住民票といったところです。国民１人１人に住民票があるのと同じように、日本の土地・建物にも、１つ１つ不動産登記簿という名の不動産の住民票があります。 不動産登記簿は不動産の所在地の法務局で管理されており、その法務局に相続登記の申請書を提出することで相続登記を行います。相続登記の申請書には、故人の戸籍と住民票、相続人の戸籍と住民票、遺産分割協議書（相続人間の契約書みたいなもの）、相続人全員の印鑑証明書、不動産の評価書など、たくさんの書類が必要になります。 なお、令和６年４月から相続登記の申請の義務化がされており、相続登記を申請しなければ、１０万円以下の罰金（過料）の対象となります。 |
✅ 相続登記は簡単ではありません！
| 相続登記は、故人名義の不動産を相続人名義に変更するだけの簡単な作業ではありません。 誰の名義にするか、借金はなかったか、相続放棄をすべきではないか、相続登記をしても良い不動産なのか、解体して存在しない建物の登記が残っていないか、遺産分割協議書の記載に法的な不備はないか、遺言書はなかったか、といったさまざまな点を検討する必要があります。 また、故人が所有している不動産には、納税通知書に記載されないものがあります。例えば、お墓などの非課税不動産や家の前の私道の共有持分などは、納税通知書に記載されないので見落としやすいです。 さらに、増改築により登記簿上の面積と実際の面積が異なる場合もあります。その際は、登記簿と現況を一致させる登記が必要となり、増改築部分も含めて遺産分割協議を行う必要があります。 ご自身で相続登記をされる方は、そのような事情を見落として、再度の遺産分割協議や相続登記が必要になることが多いです。 |
✅ 誰の名義にするべきか？
| 相続登記は、誰の名義にするかは重要な問題です。 例えば、父が亡くなり、相続人が高齢の母と長男、次男の３人である場合、母の名義にすると近い将来、再度相続が発生し、再度相続登記が必要となり、余分な費用がかかります。そのため、子どもの名義にする方が良いでしょう。 しかし、母が４０代とまだ若い場合に子どもの名義にすると、母と子どもの関係が拗れた場合に子どもが家を売却してしまい、母が家を出て行かざるを得ない状況になる可能性もあります。 また、将来売却する予定があるのであれば、不動産の近くに住んでいる相続人の単独名義にしておいた方が、売却手続きが簡単になります。ただし、後述しますが、売却代金を相続人間で分けるのであれば、共同名義にしておいた方が良い場合もあります。 |
✅ いらない不動産を相続せずに済む方法
| 不要な不動産を相続せずに済む方法の１つとして、高齢の母に名義変更をしておき、母が亡くなった時点で相続放棄をするという方法があります。ただし、相続権が母の兄弟姉妹に移るので、母の兄弟姉妹と連携して相続放棄をする必要があります。また、預貯金などのプラスの財産も放棄しなければなりませんので、入念に検討する必要があります。 次世代に不要な不動産の負担を相続させない方法としては、相続土地国庫帰属制度という不動産を国に引き取って貰える制度もありますが、建物は対象外で、この制度が利用できる条件も厳しいものとなっており、使い勝手が悪いです。 したがって、売却できるのであれば、それが最も良い方法です。 |
✅ 相続した不動産の売却をサポートします！
| 当事務所では、司法書士が信頼できると判断した不動産業者と連携し、相続した不動産の売却についてもお手伝いさせていただいております。その際、司法書士は法的な観点から売却手続きをサポートします。 例えば、以下の点についてヒアリングを行います。 ・誰の名義にするか？ ・売却代金を相続人同士で分けるのか？ ・借金はなかったか？ ・兄弟姉妹間の仲は良いか？ 売却代金を相続人同士で分ける場合、その旨を遺産分割協議書に記載する必要があります。そうしないと贈与税が発生することがあります。また、不動産を売却しても借金が返済できない場合、相続放棄を提案します。すぐに不動産が売れそうにない場合、相続放棄ができる期間を延ばすことも可能です。 しかし、まだ売却するか決まっていない場合や、売却代金を分けてくれそうになくて他の相続人を信用できないと感じる場合は、共同名義することなど提案します。場合によっては、遺産分割調停を申し立てたりもします。 |
✅ 相続登記をする際の主な注意点
| 相続登記をしてはいけない不動産があること、解体して存在しない建物の登記が残っている場合があること、農地や山林は市役所へ届け出が必要であることなどに注意する必要がありあます。 遺産分割協議書には、預貯金や車の相続はどうするのか、後日新たな財産が発見された場合の取り決めなども記載しておかないと、再度の遺産分割協議が必要となります。 関係が良くない相続人や疎遠な相続人などがいれば、感情のもつれから、もう１度遺産分割協議書に署名・押印をすることに抵抗感を持たれる方がいます。 遺産分割協議書には印鑑証明書等の添付が必要ですが、何度も印鑑証明書など個人情報の提供の協力を求めると、不信感を持たれ、相続手続きに協力してくれなくなることがあります。 遺産分割協議書は１回で不備なく完成させるのが円満相続の秘訣です。 |
✅ 相続に関するその他のポイント
| その他にも、借金の有無、遺言書の有無、葬祭費・未支給年金は受領したか、認知症になったらどうするか、相続人が海外にいたら、相続人が行方不明であれば、生命保険に加入していたか、ペットはどうするかなど、相続登記以外にも相続には様々なポイントがあります。 また、相続登記には故人の出生から死亡までの戸籍の添付が必要ですが、戦後の区画整理などで、本籍の地名や地番が出生時の戸籍と死亡時の戸籍で一致しないことがあります。さらに、保存年限が過ぎて廃棄されている場合もあります。その場合には、上申書などが必要になります。 戸籍の情報は市役所の職員が手作業で入力しているため、時折ミスが発生します。特に、電子化される前の手書き時代の戸籍には、地番や地名、名前などの書き間違いがよく見られます。このような場合、戸籍が正しく繋がらず、家庭裁判所に戸籍訂正の申立てを行う必要があります。 |
✅ 格安なネットサービスや安価な事務所を利用するリスク
| 自分で相続登記をするのを支援する格安なネットサービスや安価な司法書士事務所、相続に不慣れな司法書士事務所では、上記の注意点やポイントを指摘してくれることは期待できません。 安いのには理由があります。これらのサービスは、お客様に言われたことをそのまま行うだけで、何も提案をしないのです。提案をすると、それが間違っていた場合のリスクを伴うため、リスクを負わない分安く提供しているのです。 また、非課税不動産や家の前の私道の共有持分、登記簿上の面積と実際の面積が一致しているか、解体して存在しない建物の登記が残っているかなどもチェックしていません。以前、あまりにも安価な価格で相続登記を提供する同業者にこれらをチェックしているか聞いてみたことがありますが、そもそもこのような論点があることを知りませんでした。勉強不足・経験不足により司法書士であるにもかかわらず、相続登記が単純な作業と思い込んでいるのです。 不動産登記を取り扱っている法務局も、「こうした方が良いよ」と、具体的なアドバイスはしてくれません。申請書や添付書面については雛形を配布するだけで、作成はしてくれません。 なぜなら、他人の権利関係についてアドバイスをする権限など法務局にはありませんし、そのアドバイスが間違っていたときの責任を法務局は一切取らないからです。 |
✅ 司法書士に依頼するメリット
| 相続登記について経験豊富な司法書士であれば、上記の注意点やポイントを漏らすことはありません。これが１番のメリットです。 それに、自分で相続登記にチャレンジしたとしても、とても時間が掛かります。「時間や労力、精神的な負担を考えると、依頼して良かった！」というお客様ばかりです。関係が良くない相続人や疎遠な相続人と何度も連絡を取るのは精神的に疲れる、、、というお客様もいらっしゃいます。司法書士であれば、必要最小限の手続きで相続登記を進めて行くので、１回連絡を取るだけで終わることがほとんどです。 お客様の日当を１日１万円と考えると、司法書士にご依頼をされた方が費用対効果が良いのではないでしょうか。 それに法務局は書類さえ揃っていれば相続登記の申請を受け付けるので、ご自身がされた選択がベストなものだったのかは分かりません。自分でした相続登記は、医師免許を持たない医者による治療のようなものです。当初は問題が見えないかもしれませんが、数年後、あるいは数十年後に大きな問題が発生する可能性があります。 以上のことから、相続登記は経験豊富な司法書士に任せることを専門家の立場からはお勧めします。 |
✅ 司法書士の経験談
| 私がまだ司法書士ではなかった頃、司法書士試験の勉強をしていたので、「相続登記は簡単だ！」と軽く考えていました。そこで、祖父が亡くなったときに、自分で相続登記を行いました。しかし、いざ売却しようとしたときに、祖父が自宅の前の道路を近所の人たちと共同所有していたことを見逃していたことに気が付きました（固定資産税の納税通知書には記載されません！）。また、１階を増築していたのですが、それについても遺産分割協議書に記載を漏らしており、曾祖父名義の解体して存在しない建物の登記が残っていることにも気付かず、売却できなくなってしまいました。 さらに、祖父名義となっていた公民館の土地（相続登記をしてはいけません！）まで相続登記を行ってしまいました。売却した際の代金の相続人間の分配割合についても記載がなく、減税制度も利用していませんでした。これらは、やってはいけない相続登記のオンパレードでした。 結局、不動産屋に紹介してもらった経験豊富な司法書士に相続登記をお願いしました。そのとき、「頑張って自分で相続登記をしたんだろうけど、教科書と実務は違うんだよ。」と諭されました。最終的に、時間もお金も最初から司法書士に依頼するよりも多くかかり、安物買いの銭失いをしてしまいました。 |
✅ 相続登記は司法書士へ！
| 相続登記は専門的な知識と経験が必要な複雑な手続きです。以上に述べた注意点やポイントはほんの一部にすぎません。相続税はどうなるか、売却した時にかかる税金は、固定資産税など、税金についても考えておかなければなりません。 自分で相続登記を行うことで費用を節約できるかもしれませんが、時間や労力、精神的な負担、失敗した時のリスクを考えると、専門家に依頼する方が効率的で安心です。 おそらく、お客様の周りにも自分で相続登記を行った方がいらっしゃると思いますが、漏れなく完璧にできていることは少ないのが現状です。さらに、漏れがあったり余計な費用が発生したりしていることにすら気付いていない場合が多いと思います。 司法書士に依頼することで、法律の専門知識を活かした適切な手続きを行い、円満な相続を実現することができます。 費用は平均すると、司法書士の手数料が１３万円前後、相続登記をする際の税金や戸籍取得費用などの実費が５万円前後必要ですが、それに見合った価値をお客様に提供することをお約束します。 |
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