不動産登記とは、不動産を国に登録する制度のことです。そして、登録された不動産に関する書類のことを不動産登記簿といいます。国民１人１人に住民票があるのと同じように、日本の土地・建物にも、１つ１つ不動産登記簿という名の不動産の住民票があります。
不動産登記簿には、主に、①その不動産がどこにあるか？②どれくらいの大きさか？③誰が所有しているか？ということが書かれています。不動産を購入した場合には、③誰が所有しているか？という内容を変更する必要があります。これがいわゆる不動産の名義変更です。
不動産を購入した際には、不動産登記簿の誰が所有しているか、という項目を変更する必要があります。これを変更しておかないと、完全に買主の不動産とはなりません。お金に困っている売主なら、買主からお金を受け取った後、さらに別の誰かに売ってしまうかもしれません。
だから不動産取引の場面に司法書士が立ち会って、確実に買主にものにできるという状況を作るのです。そうすることにより、買主は安心して売主にお金を払うことができます。
売買契約が成立すると、不動産屋から登記をお願いしますと連絡があります。
売買契約書の内容を確認し、不動産登記簿を取得します。誰が所有していて、この不動産にどんな権利が付いているのかを確認します。そして、見積書と今回の登記に必要な書類のご案内を作成し、不動産屋から売主と買主へ伝えてもらいます。
売主が銀行などから不動産を担保にお金を借りている場合、その不動産登記簿には、抵当権というものが登録されています。
抵当権とは、不動産を担保にお金を借りている場合において、お金を返さなかったらその不動産を強制的に売却できる権利のことです。質屋にロレックスを預けるイメージです。質屋にお金を返さなかったらロレックスは質屋に取られてしまいますよね？それと同じです。
不動産に抵当権が付いていたら、抵当権を抹消してからでないと、買主は怖くてお金を払えません。そこで、司法書士が売主の借入先と調整をして、抵当権を抹消する段取りをするのです。
売主と面談をして、登記をするのに必要な書類を預かります。また、委任状などの書類に署名・押印をしていただきます。
この時に、売主が不動産登記簿に登録されている所有者で間違いないことを確認します。売主のなりすましだったらとんでもないことです。お時間があれば、「地面師」と検索してみてください。
買主と面談をして、登記をするのに必要な書類を預かります。また、委任状などの書類に署名・押印をしていただきます。
買主がお金を借りる銀行などへ連絡します。銀行もタダでお金を貸してくれる訳ではありません。万が一、買主がお金を返してくれなくなったら、買主が購入する不動産を強制的に売却して、そこからお金を回収しようとします。そのためには、（３）で説明した抵当権を不動産登記簿に登録する必要があります。これは抵当権の設定などと呼ばれています。
司法書士は、抵当権を設定するために必要な書類を銀行へ預かりに行きます。
実際にお金を支払ったり受け取ったりすることを決済といいます。決済当日、だいたい午前中が多いですが、買主の融資先が売主へお金を振り込みで支払います。
その後、司法書士が売主と売主の借入先に電話をして、売主の口座に入金があったことを確認します。入金の確認ができたら、売主の借入先に出向いて、抵当権の抹消に必要な書類を受領します。それから、事務所に戻ってインターネットで不動産登記を申請します。
だいたい2週間程度で、各当事者へ登記が完了した旨を郵便でご連絡いたします。特に買主は、購入した不動産に関する重要な書類をお送りしていますので、大切に保管してください。
※決済当日に関係者一同が銀行などに集まって、（３）～（７）までを１日で終わらせるパターンもあります。
当事務所の料金は次のとおりです。
※上記の他に、登録免許税等の実費が掛かります。登録免許税については、国税庁のホームぺージをご覧ください。
よく司法書士の報酬は高いと批判を受けることがあります。しかし、よく見積書を見てみてください。本当に高いのは国に納める登録免許税なのであって、司法書士の報酬はそれの半額か１／３くらいであることが多いと思います。
我々司法書士は、数万円の報酬で何千万という不動産取引や何千万円という銀行の融資の安全を守っているのです。
なぜ司法書士が存在しているかというと、不動産取引には様々な利害関係人が登場するからです。例えば、銀行はお金を貸す人に抵当権の設定を任すことはありえません。お金を貸した人が本当に抵当権の設定をしてくれるか分からないからです。もしかしたら、そのまま逃げてしまうかもしれません。
じゃあ融資が絡まないなら、自分で登記をしても大丈夫と思われるかもしれません。しかし、売主が代金を受け取る前に買主に登記に必要な書類を渡してしまった場合、買主が勝手に登記を行ってしまう可能性があります。
また、売主が準備した書類に不足があったらどうでしょうか？買主は売主が準備した書類を確認して、これで完璧だと思ってお金を払ったとします。ところが、売主が準備した書類に不足があって登記ができませんでした。売主はお金はもらったから後は知らない！といって、もう登記をしてくれないかもしれませんし、お金に困っているなら他の人に売ってしまうかもしれません。
認知症の売主から不動産を購入した場合、その取引は無効です。10年、20年後、売主の相続人から俺の土地を返せ！と言われるかもしれません。
自分で登記を申請しても不備ばかりで受け付けてもらえず、モタモタしている間に市役所から税金の滞納で差押えをされてしまうかもしれません。
不動産取引には何百万、何千万、何億円というお金が動きますから、利害が対立する当事者に登記を任せるのは危険なのです。そこで、不動産登記に精通した中立の司法書士が手続きを代行するというわけです。
最後までお読みいただきありがとうございました。不動産登記は本当に奥が深い制度です。１文字のミスで事務所が倒産するくらいの損害が発生することがあります。
当事務所では、お客様と面談を行う司法書士、不動産を調査するスタッフ、書類作成を担当するスタッフといったように、作業を分業化して業務を最大限に効率化しています。そして、各作業工程において複数人がお互いの作業をチェックし、ミスが起こらないような体制作りに努めています。
不動産登記に関することでお悩みがありましたら、どうぞお気軽にお問合せください。
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