相続登記

はじめに

　相続登記とは、故人名義の不動産を相続人名義に変更することをいいます。昨今の法改正により相続登記が義務化され、令和６年４月から相続登記をしなければ１０万円以下の過料を科せられることになりました。
　当事務所では、①所有不動産の調査、②相続人調査（戸籍等の収集）、③家系図作成、④遺産分割協議書作成、⑤登記申請書作成、⑥登記事項証明書取得、⑦他の相続人へのご連絡、⑧売却のサポートなど、お手続きのほぼすべてを代行します。お客様にして頂くことは、印鑑証明書の取得だけです。どうぞ肩の荷を下ろしてください。
　なお、相続手続きをしていない故人の葬祭費（約５万円）や未支給年金（約２か月分）等があれば、併せて請求を行いますので、そのお金で相続登記の費用を支払うことができます。
　このページでは、相続登記について以下の項目に分けてご説明いたします。相続登記の義務化についてもご説明しています。

※岡山市・倉敷市・総社市・玉野市・瀬戸内市・備前市を中心に県内全域で対応可能です。特に岡山市と備前市のお客様から多くのお問い合わせを頂いております。

※相続登記が義務化されたことに伴い、当事務所では相続登記に重点を置いて取り組んでいます。どのような相続登記のご相談も歓迎いたしますので、お気軽にお問い合わせください。

１．相続登記とは？

　不動産登記をご存じでしょうか？不動産登記とは、不動産を国に登録する制度のことです。そして、登録された不動産に関する書類のことを不動産登記簿といいます。国民１人１人に住民票があるのと同じように、日本の土地・建物にも、１つ１つ不動産登記簿という名の不動産の住民票があります。
　不動産登記簿には、主に、①その不動産がどこにあるか？②どれくらいの大きさか？③誰が所有しているか？ということが書かれています。不動産を所有されている方が亡くなられた場合、③誰が所有しているか？という内容を変更する必要があります。これがいわゆる不動産の名義変更と言われるもので、相続人に変更する場合には、相続登記と言われています。

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２．相続登記が必要な理由

（１）令和６年４月から相続登記が義務化

※過去に相続登記を放置している不動産も対象です。

　昨今の法改正により相続登記が義務化され、令和６年４月から相続登記をしなければ１０万円以下の過料を科せられる恐れがあります。
　過去に相続登記を放置している不動産も義務化の対象です。例えば、亡くなった祖父や父名義の不動産の相続登記を放置していたら、１０万円以下の過料を科せられる恐れがあります。

【参考】
「相続登記の義務化の違反者に対する罰金（過料）について／過去の相続も義務化の対象！」

（２）相続登記をしなければ不動産を売却することができない

　亡くなった人の名義のままの不動産を売却することはできません。なぜなら、売主となるべき不動産の所有者がこの世に存在しないからです。相続した不動産をいざ売ろう！となっても、相続登記を省略することはできず、そのままでは売れないのです。
　じゃあ相続登記をしようかな？と思って何とか相続登記をしたとしても、その時に相続人が認知症になっていれば、成年後見制度を利用しなければ、売却をすることができません。ちなみに成年後見制度は、認知症の方の財産を管理する人を選任する制度です。選任された人に、毎年最低２４万円を支払なければなりません。しかも一生です。
　なお、相続した不動産が不要であれば、売却のお手伝いもさせていただきます。

（３）子・孫の世代にトラブルの火種を残してしまう

　相続は一生に１度、何もしなくても大金が手に入るチャンスです。こんなチャンスは相続か宝くじしかありません。１，０００万円の不動産を１０人で割っても１人１００万円になります。お客様が他の相続人としっかり話し合って相続登記をしておかなければ、お客様の死後、お子様やお孫様同士が骨肉の争いをしてしまいます。
　また、二束三文の土地や建物でも、何も手入れをせずに何十年も放置をすれば、草木は生い茂り家屋は倒壊の危険に晒されます。市役所や近所の人たちから裁判を起こされるかもしれません。このような時、あなたのお子様やお孫様同士が負担を押し付け合ってしまいます。

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３．相続登記の申請期間について

（１）不動産の所有者が亡くなった場合

　令和６年４月からは、相続人が不動産の所有者が亡くなったことを知ってから３年以内に相続登記をする必要があります。

（２）相続登記を放置している不動産の場合

　令和６年４月まで相続登記は義務でありませんでした。そのため、不動産の所有者が亡くなっているのに相続登記をせずに放置している場合があります。そのような場合には、その不動産の所有者の相続人は、令和６年４月から３年以内に相続登記をする必要があります。つまり、令和９年３月３１日までということですね。
　ただし、自分がその不動産の所有者の相続人だったとは知らない場合があり得ます。例えば、ひいじいちゃん（曾祖父）や、ひいひいじいちゃん（高祖父）の名義のまま不動産が残っていたとしても、曾祖父や高祖父については、名前すら知らない方が多いのではないでしょうか。
　また、兄が亡くなったが、兄の妻や子どもが相続放棄をしており、いつの間にか自分が相続人となっていたという場合があります。そのような場合には、自分がその不動産を相続したと知った日から３年以内に相続登記をする必要があります。

（３）相続登記の申請期間内に申請できない場合

　例えば、相続人間で話し合いがまとまらず、相続登記ができない場合があります。そのような場合には、「まだ相続登記できないけど、相続人は私ですよ！」と法務局に申告する相続人申告登記という制度があります。
　３年以内に相続登記ができそうにない場合には、相続人申告登記をすることによって、１０万以下の過料を回避することができます。

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４．相続登記に必要な書類

　相続登記を申請するには、原則、次の書類が必要となります。
・登記申請書

【参考】
「相続登記申請書」

・収入印紙
　相続登記をするには、固定資産税評価額の０．４％の登録免許税という税金が掛かります。登録免許税の金額がいくらになるかご自身で計算し、その金額の収入印紙を購入し、申請書に貼付する必要があります。

【参考】
「登録免許税の計算のポイント 」

「相続登記の登録免許税を自動で計算するExcelの表を作りました」

・申請する不動産の固定資産評価証明書

・故人の出生から死亡までの戸籍謄本

・故人の本籍地入りの戸籍の附票または住民票

・相続人の戸籍謄本または抄本

・相続人の本籍地入りの戸籍の附票または住民票

・遺産分割協議書

【参考】
「遺産分割協議書」

・遺産分割協議書に押印した印鑑の印鑑証明書

　以上はあくまで原則です。戸籍等の保存年限が過ぎていて市役所で取得できないのであれば、「廃棄証明書」が必要となります。相続放棄をしている人がいれば、「相続放棄受理証明書」が必要となります。本籍地や住所地の町名や地番に変更があれば、「町名（地番）変更証明書」が必要となります。その他にも、個別の事情に応じて、様々な書類が追加で必要となります。

５．相続登記を自分でするか、それとも司法書士に頼むか

　法務省が相続登記の手続き等について、「登記申請手続のご案内」というパンフレットを発行しています。それを見ながら、自分でチャレンジしてみるのも１つの方法です。

【参考】
「法務省の登記記申請手続のご案内」

　ただし、専門家の立場からはオススメできません。自分で相続登記をするということは、病気をした時に医者に頼らず自分で病気を治すようなものです。
　相続登記を自分でするか、それとも司法書士に頼むかを決めるにあたっては、次の点を参考にして頂ければと思います。
　こちらの記事も非常に参考になると思います。

【参考】
「行政書士が相続登記の前提となる遺産分割協議書を作成する際の注意点」

（１）時間を犠牲にできるか

　仕事に限らずスポーツもそうですが、プロの作業は簡単に見えてしまうことがあります。「この程度なら簡単だ♪」と思い、いざ自分でやってみると、その手間と複雑さに後悔した経験などはないでしょうか。ボクシングの世界では、やんちゃな若者が鍛錬を積んだプロボクサーに挑んで返り討ちにされるというのが、よくある話です。
　相続登記は、戸籍などの必要書類を収集し、遺産分割協議書を作成し、登記申請書を作成し提出するまでに、かなりの時間と手間を要します。完成した書類だけを見ると簡単そうに見えますが、その簡単な書類を自分で作成できるようになるまでに、かなりの時間を掛けて勉強しなければなりません。
　その時間を犠牲にできるかどうかです。日当が１日１万円と考えると、勉強期間と書類の収集・作成に１０日以上掛かるのであれば、司法書士に依頼した方が良いでしょう。後述する家督相続を勉強しようと思えば、更に時間が掛かります。

（２）失敗した時のリスク

　ご自分で相続登記をされる方は、その内容が不十分であることが多いです。良くある失敗が次の３点です。

ア　相続登記の漏れ

　自分で相続登記をすると、相続登記が漏れていることが多いです。例えば、固定資産税の納税通知書に記載されている不動産が、その人が所有している不動産の全部ではありません。そうだと勘違いして相続登記を申請すると、相続登記漏れが発生してしまいます。
　司法書士が相続登記をする場合には、名寄帳というその人が所有している不動産の一覧表を市役所で取得するのですが、その名寄帳にもその人が所有している不動産の全部が記載されている訳ではありません。名寄帳は、固定資産税を課税するために市区町村が作成しているものですから、固定資産税を課税する必要がない不動産は、そもそも名寄帳に記載しない市区町村があります。
　以上のとおり、ご自分で相続登記をすると、相続登記が漏れてしまう危険性があります。

イ　相続人の調査漏れ

　故人が戦前の生まれや戦前に死亡している場合、１８９８年に制定された民法の条文に基づいて相続登記をしなければなりません。戦前はいわゆる家制度の時代でした。家制度とは、江戸時代に発達した武士階級の家父長制的な家族制度を基にして、１８９８年（明治３１年）に制定された日本の家族制度のことです。この制度は、先代の戸主が亡くなった場合などに、その家の財産を一人で相続する「家督相続（かとくそうぞく）」が大きな特徴とされています。ちなみに、戸主とは、家族や家を統率し、家の代表者として権限を持つ家族の中で最も地位の高い人です。家制度においては、戸主が家族の生計を取り仕切り、家族の行動など、家族内での権限を握ることが多かったです。
　この家督相続はかなり難解な制度です。例えば、戸主が亡くなったら、戸主の長男が最優先で相続人とされていました。しかし、戸主に子どもがいなかったら、誰が相続人となるか、親族たちで選定しなければなりませんでした。ところが、その選定がされず、終戦を迎えた場合、戸主の死亡の時に遡って、終戦後の法律を適用して相続人を確定することになります。
　その他にも沢山の論点があります。戸主以外が亡くなったら？　隠居(※1)したらどうなる？　絶家(※2)の場合は？　これらの複雑な制度を専門家以外の方が理解しようとすると、かなり時間が掛かります。それに、中途半端な知識で相続人調査をすると、相続人が漏れていることがあります。そして、相続人が１人でも欠けていたら、遺産分割協議は無効となり、相続登記をすることができなくなってしまいます。
　頑張って勉強して相続人を確定したとしても、今度は、その相続人で相続登記ができるかを検討しなければなりません。次は不動産登記法の勉強です。とても時間が掛かります。
※１　戦前は生前に相続が可能でした。これを隠居といいます。
※２　相続人がいなくて、家系が断絶することです。戦前は絶家と呼んでいました。

ウ　遺産分割協議書の論点落とし

　相続登記をするには、相続人間で遺産分割協議書を作成しなければなりません。遺産分割協議書には、不動産だけ遺産分割をするのか、預貯金はどうするのか、後日新たな財産が判明したらどうするのか、などなど、漏れのないように記載する必要があります。
　ご自分で遺産分割協議書を作成すると、記載すべき項目に漏れがあり、後々、相続人間でトラブルになってしまう危険性があります。

（３）相続登記をしてはいけない不動産を見抜けるか

　例えば、地元の町内会や集落で購入した集会所や山林、ごみステーションの敷地は、相続登記をしてはいけません。法律上、不動産を町内会や集落名義にすることはできないので、町内会や集落の代表者名義とするか、町内会や集落の全員の名義としなければなりません。つまり、故人の名義になっていたとしても、本当は故人の不動産ではない可能性があるのです。それにもかかわらず相続登記をしてしまうと、相続登記を取り消して、他の町内会や集落の人に名義変更をしなければならなくなります。
　相続登記をしてはいけない不動産を見抜けず相続登記をしてしまうと、余計な手間と費用が掛かり、安物買いの銭失い（安い物は品質が劣るから、結局、高くつくという意味です。）となってまいます。

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６．ご相談事例

（１）江戸、明治、大正時代のご先祖様名義のままの不動産が残っている

　このような場合には、鼠算式に増えた数十人の相続人と連絡を取って事情を説明し、遺産分割協議書に署名・押印をしてもらう必要があります。価値がある不動産であれば、いくらかお金を払わないと、署名・押印はしてもらえないでしょう。　
　仮に、江戸、明治、大正時代のご先祖様名義のままの不動産が山林の共有持分など、資産価値のない不動産である場合には、相続登記をそのまま放置するというのも１つの手です。２（１）で相続登記をしなければ１０万円以下の過料が科せられると説明しましたが、正当な理由がある場合には、過料は科せられないからです。正当な理由の例の１つとして、法務省は次のような状況を想定しています。

「数次相続が発生して相続人が極めて多数であることにより，戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に時間を要するとき」

　江戸、明治、大正時代のご先祖様名義のままの不動産は、これに該当すると思われます。しかし、これからどういう運用がなされるか不明な段階ですので、相続登記ができるならしておいた方が良いです。

（２）連絡が取れない相続人がいる

　相続登記をするには、遺産分割協議書を作成し、すべての相続人に署名・押印をしてもらわなければなりません。ところが、連絡が取れない相続人がいると署名・押印が揃いません。
　このような場合には、その相続人の代理人となる、不在者財産管理人という人を家庭裁判所に選任してもらう必要があります。そして、選任された不在者財産管理人から署名・押印をもらうという流れになります。

【関連知識】
「不在者財産管理人について」

（３）認知症の相続人がいる

　相続人が認知症である場合には、遺産分割協議書に署名・押印をすることができません。遺産分割協議書が何かを理解できる能力がないと考えられているためです。
　このような場合には、その相続人の代理人となる、成年後見人という人を家庭裁判所に選任してもらう必要があります。通常は、弁護士・司法書士・社会福祉士が選任されますが、親族が選任されることもあります。親族が成年後見人に選任された場合において、その親族も相続人となる場合には、相続人間で利害が対立する関係にあります。そこで、認知症の相続人の代理人となる特別代理人という人を家庭裁判所に選任してもらう必要があります。そして、選任された成年後見人や特別代理人から遺産分割協議書に署名・押印をもらうという流れになります。
　認知症の相続人から遺産分割協議書に署名・押印をもらったとしても、その署名・押印は無効です。無効な遺産分割協議書に基づいて相続登記をしても、その相続登記は無効です。後日、他の相続人から相続登記を取り消せ！と言われてしまうかもしれないので、やめておいた方が良いです。

【参考】
「成年後見人について」

「相続人の中に精神疾患の方がいる場合」

（４）未成年者の相続人がいる

　未成年者が相続人である場合には、法定代理人（通常は父母）が遺産分割協議書に署名・押印をします。未成年者は、まだ、遺産分割協議書に署名・押印をして良いかどうかを判断する社会経験がないと考えられているためです。
　ここで１つ注意が必要です。父母と一緒に未成年者の子どもが相続人となる場合には、父母は未成年者の子どもの代わりに遺産分割協議書に署名・押印をすることができません。父母と未成年者の子どもは、利害が対立し、父母に有利な様に遺産分割協議が行われてしまう可能性があるからです。
　このような場合には、未成年者の子どもの代理人となる、特別代理人という人を家庭裁判所に選任してもらう必要があります。そして、選任された特別代理人から遺産分割協議書に署名・押印をもらうという流れになります。

【参考】
「特別代理人について」

（５）遺産分割協議書に納得しない相続人がいる

　このような場合には、当事務所の司法書士がその場に同席して、事情を説明させて頂きます。しかし、司法書士はお客様の代理人となって交渉をすることはできません。したがって、今回のお手続きの内容と、遺産分割協議書に署名・押印をする、メリット・デメリットを説明するにとどまります。
　それでも納得されない場合には、弁護士に依頼をして裁判をすることになります。

【関連知識】
「遺産分割協議について」

（６）相続人が海外にいる

　相続人が海外にいる場合でも、相続登記は可能です。１枚の遺産分割協議書にすべての相続人が署名・押印をしなければならない訳ではありませんから、例えば、「長男の署名・押印がある遺産分割協議書」と「次男の署名・押印がある遺産分割協議書」の2つの書類が揃えば、相続登記が可能です。
　したがって、相続人が海外にいる場合には、遺産分割協議書の書式をメールや郵便で送付します。相続人には、その書式に署名していただきます。海外には印鑑証明書の制度が存在しないため、海外の日本大使館で署名証明書を発行してもらうことができます。その後、遺産分割協議書と署名証明書を日本に送付してもらえれば、相続登記が可能となります。

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７．ご相談に必要な書類・料金について

※税込み価格です。
※亡くなった人の数、不動産の数、相続人の数、難易度などで料金は変わります。
※司法書士に対する報酬の他に、登録免許税（評価額の0.4%）などの実費が掛かります。
例：土地の評価額が１，０００万円なら登録免許税は４万円です。

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８．お手続きの流れ

　ご依頼を頂いたあとは、次のような流れとなります。お客様にして頂くことは、印鑑証明書の取得だけです。

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９．お客様の声

🔶お客様の声一覧です。クリックしてご覧ください。

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