行政書士が相続登記の前提となる遺産分割協議書を作成する際の注意点

はじめに

　行政書士も相続の専門家の１人です。もっとも、不動産の相続は最終的に登記が必要になることがほとんどです。そこで、行政書士が相続登記の前提となる遺産分割協議書を作成する際の注意点について説明します。

１．相談者との面談

（１）依頼者に準備してもらう書類

・認印
・運転免許証などの本人確認書類
・本人又は被相続人の本籍入りの住民票
・固定資産税の納税通知書
・不動産を取得した際の不動産登記権利情報
※最低限、認印と運転免許証などの本人確認書類があれば良い。

（２）名寄帳取得の委任状に署名・押印をしてもらう

委　任　状

令和　　年　　月　　日

１　岡山市北区西古松二丁目２６番２２号　上杉第８ビル西古松１階１０１号室　司法書士れんげ法務事務所　司法書士　梅本光（住所：岡山市北区大供一丁目１番１号）
※士業を代理人として名寄帳の請求を受け付けない市役所もあるので、自宅住所も記載しておいた方が良い。
　私は上記の者に固定資産税（評価・公課・名寄帳）証明書の交付の申請並びに受領に関する一切の件を委任します。

以　上

住　　所
氏　　名　　　　　　　　㊞　㊞　
生年月日
電話番号

（３）面談表を作成する

・簡単に家系図を聞き取る
・誰が不動産を相続するか確認する
　相続する人の電話番号を聞いておく。
・遺産分割協議書を誰に送るか確認する
　相談者にまとめて送るのか？　それぞれの相続人に送るのか？
・誰に納品するか確認する
　相談者なのか？　不動産を相続した人か？
・話を聞いた限りで、報酬がいくらになりそうか（念のため多めに）伝えておく

２．物件調査

（１）市役所で名寄帳を取得

・名寄帳を取得する際には、被相続人の名前で請求する
　これで市役所が把握している被相続人名義の不動産が分かる。自治体によっては、相続人である現在の納税義務者の名前でしか請求できないことがある。例えば、岡山市は被相続人の名前で名寄帳を請求すると、名寄帳には、市役所が把握している被相続人名義の不動産が記載される。倉敷市では、納税義務者単位で名寄帳を管理しているので、被相続人の名前で請求しても名寄帳は発行されない。相続人である現在の納税義務者の名前で請求する必要がある。

・相続関係が分かる戸籍等の添付を要求する市役所が多い。

・過去の相続登記漏れまで調べたいときは、被相続人の父母の名前でも請求する。

・名寄帳の請求書には、私道、共有、非課税すべての記載が必要と記載しておく
　ほとんどの自治体では、単独所有と共有で別々の整理番号を付しているので、単に名寄帳を請求すると、単独所有が記載されたものしか発行されない。また、名寄帳は所有不動産に対して課税するために作成するものなので、私道などの非課税物件の記載が省略されることがある。例えば、岡山市、倉敷市は非課税は記載されない。笠岡市は記載される。
【サンプル①（岡山市の名寄帳）】

　これは、単独所有のものだけ記載された名寄帳。単に「名寄帳をください」と請求すると、単独所有のものしか発行されない。忘れずに、共有名義の名寄帳も請求すること。

【サンプル②（岡山市の名寄帳）】

　これは、私道減免がされて非課税となっている名寄帳。これも単に「名寄帳をください」と請求すると発行されないので、私道減免された名寄帳も請求すること。

（２）登記情報提供サービスで全部事項と公図を取得

　全部事項は共同担保目録付きを取得する。これで、市外や県外の不動産、過去に担保に入っていた非課税の共有持分が分かることがある。

（参考）

（３）登記情報提供サービスで土地上の建物を調査

　土地からの建物検索指定で、名寄帳に記載された土地の地番を入力して、その地番の土地上の建物を調べる。表示された建物の全部事項を取得し、名寄帳と照らし合わせて、滅失登記漏れの物件を確認する。滅失登記漏れの物件があれば、相談者にその旨を説明し滅失登記を促す。
　説明内容としては、①滅失登記漏れがあること、②滅失登記漏れがあれば、買主や銀行が難色を示し売買できない、③子の世代に滅失登記漏れの負担を残すことになるなど。相談者より滅失登記の依頼があれば、土地家屋調査士に引き継ぐ。
　なお、私は滅失登記漏れを説明するときに、登記簿を住民票に例えて、「建物の死亡届を出していない」と表現して説明している。

（参考）

（４）建物の表題登記、増築登記漏れを確認する

　（３）で建物の全部事項を取得したら、名寄帳の建物の面積に照らし合わせて建物の表題登記、増築登記漏れがないかを確認する。名寄帳に建物の記載はあるが登記情報提供サービスで検索しても出てこないときは、そもそも表題登記をしていない。名寄帳には、昭和◯年増築などとの記載はあるが、登記簿に記載がない時は増築登記漏れである。登記簿の面積より名寄帳の面積の方が明らかに大きい場合には、増築登記漏れを疑う。逆に名寄帳の面積が少なく登記簿の面積の方が明らかに大きい場合には、課税漏れを疑う。ただし、課税漏れについては、相続登記の際の登録免許税の計算の時に考慮する必要があるので、行政書士は気にしなくてよい。
　建物の表題登記、増築登記漏れがあれば、土地家屋調査士に依頼して、表題登記、増築登記をするべきだが、たちまち問題は起こらないので、費用との兼ね合いで相談者が難色を示すことがある。私は、表題登記、増築登記をするかしないかを次のように説明して、相談者に判断を仰いでいる。

・登記簿を住民票に例えて、「建物の出生届を出していない」と表現して説明している

・将来的に解体する予定があれば、表題登記、増築登記はしなくても良い

・子や孫の世代が相続放棄をするかもしれないのであれば、表題登記はしておくべき。誰がこの不動産の所有者であったか、公の帳簿が残らなくなってしまうので、相続放棄をしたとしても、誰のどの不動産を相続放棄したかが年数を重ねるとあやふやになってしまうから

・売却する予定があるのであれば、表題登記、増築登記は必ず必要。漏れている部分については、買主が第三者対抗要件を取得できないから

　表題登記、増築登記をしないという結論になれば、遺産分割協議書に表題登記、増築登記漏れの部分も相続財産であると記載する。詳しくは、「５．遺産分割協議書作成」を参照。

（参考）

［増築未登記］

［課税漏れ］

（５）枝番調査

　全部事項を取得して分筆された土地ということが分かれば、分筆後の土地の所有者事項を取得して所有者を確認する。被相続人名義の非課税物件であったり、過去の相続登記漏れが判明することがある。

（６）公図で所有不動産周辺の土地を調査

　公図を取得したら、周辺の細い土地の所有者事項を取得して所有者を確認する。被相続人名義の非課税物件であったり、共有名義であったり、過去の相続登記漏れが判明することがある。

（参考）

（７）不動産を取得した際の不動産登記権利情報（登記済証など）を確認

　不動産登記権利情報に記載はあるが、名寄帳に記載がない物件などは、念のため、所有者事項を取得するなどして確認する。もっとも、既に売却していることがほとんどなので、この作業は省略することが多い。

３．相続人調査

・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得する

・被相続人の戸籍の附票を取得する
　登記簿上の住所と附票の住所が一致するか確認する。一致しなければ、①附票の廃棄証明書と②固定資産評価証明書を取得する。この2点があれば、法務局は登記簿上の人物と被相続人が同一人物であると評価する。②固定資産評価証明書に代えて、不動産を取得した際の不動産登記権利情報（登記済証など）でも良い。なお、附票は原則本籍の記載が省略されるので、必ず本籍入りの附票を取得すること。

・相続人の現在戸籍と戸籍の附票を取得する
　現在戸籍に従前戸籍の記載がなく被相続人の戸籍と繋がらない場合には、改製原戸籍（法改正前の戸籍）や除籍を取得して、被相続人の戸籍と繋げる。
　附票は原則本籍の記載が省略されるので、必ず本籍入りの附票を取得すること。なお、現在戸籍と戸籍の附票は抄本であることが望ましいが、相続人も死亡していたりするので、その可能性があるとき謄本を取得する。

・既に死亡している相続人は出生から死亡までの戸籍謄本を取得する。
　なお、既に死亡している相続人については、附票は原則不要だが、数次相続が起こっていて既に死亡している相続人も登記名義人となる時は、附票が必要となる。

・兄弟姉妹が相続人となるときは、被相続人の父母の出生から死亡までの戸籍謄本も取得する必要があるので要注意

・戦後の区画整理などで、除籍と除籍、除籍と改製原戸籍など本籍の地名や地番が一致しないことがある。その際は、市役所の担当部署から地番変更証明書などを取得する

・戸籍の情報は市役所の職員が手作業で入力しているので、たまにミスがある。手書きの時代の戸籍は地番や地名、名前などの書き間違えが良くある。このような場合には、戸籍と戸籍が繋がらないので、戸籍の訂正が必要。市役所のミスであれば、市役所に言えば職権で修正してくれる。市役所のミスかどうか分からない場合には、職権で修正できない。家庭裁判所に申し立てて戸籍を訂正する必要があるので、司法書士に相談すること。

※戦前は、家督相続の時代なので、分家、廃家、絶家など聞きなれない単語が良く出てくる。相続人や相続分も現在とは異なるし、戦後も幾度かの法改正により相続分が現在とは異なる。戸籍の読み方や相続の制度の変遷については、下記の書籍を購入し、必要に応じて参照することを推奨する。

事例でわかる 基礎からはじめる 旧民法相続に関する法律と実務―民法・戸籍の変遷、家督相続・遺産相続、戸主、婿・養子、継子・嫡母庶子、入夫、相続人の特定、所有者不明土地―　司法書士　末光祐一（著）

戸籍のことならこの1冊 （はじめの一歩）　弁護士　石原豊昭 （著）、弁護士　國部徹（著）、フリーライター　飯野たから（著）

４．相続関係説明図

　相続関係説明図は、遺産分割協議書を要約した家系図です。相続登記を申請するときに相続関係説明図を添付しないと戸籍等を還付してもらえないので作成する。ひな型と注意点は次のとおり。

５．遺産分割協議書作成

　ひな型と注意点は次のとおり。

遺産分割協議書（岡山次郎）

１．被相続人　岡山太郎　（昭和６２年４月１２日死亡　本籍地：岡山市北区大供一丁目1番）　の相続財産につき、最終の相続人全員で協議をした結果、下記のとおり遺産分割協議が成立した。

記

　相続財産中、次の不動産については、　亡　岡山一郎　が相続する。なお、本協議書に記載なき不動産及び後日判明した不動産についても　亡　岡山一郎　がすべて相続する。
※この記載がないと、相続登記漏れがあったときに、遺産分割協議をやり直すはめになる。この記載を入れたら怒りそうな相続人がいる場合など、相続人間の状況に応じて省略することもある。
不動産の表示
（土地）
所　　在　　備前市日生町寒河
地　　番　　１２５１番３
地　　目　　宅地
地　　積　　２１５㎡

（建物）
所　　在　　備前市日生町寒河１２５１番地３
家屋番号　　１２５１番３
種　　類　　居宅
構　　造　　木造瓦葺平家建
床面積　　　４９．５８㎡
※増築部分も含め、建物は被相続人の相続財産であることを確認した。
※後々増築登記が必要になったときにこの記載がないと増築登記ができない。遺産分割協議をやり直すはめになる。

【未登記家屋の特定方法① 】
所　在　　別紙建物図面のとおり
床面積　　別紙各階平面図のとおり
※未登記家屋はこのように記載し物件を特定する。名寄帳の床面積は課税床面積であるため、登記簿面積とは異なることがある。特に、古い建物だと名寄帳の床面積はかなり適当なので、名寄帳の情報を遺産分割協議書に記載をしても、それでは表題登記できないことがある。万全を期すなら土地家屋調査士に測量してもらったりなどが必要。

【未登記家屋の特定方法②】
所　　在　　備前市日生町寒河１２５１番地３
家屋番号　　１２５１番３
種　　類　　居宅
構　　造　　木造瓦葺平家建
床面積　　　４９．５８㎡
※未登記建物につき、令和５年度固定資産税評価証明書を元に本物件を特定した。なお、評価証明書の記載と現況が相違する場合であっても、備前市日生町寒河１２５１番地３上のすべての家屋は、被相続人の相続財産であることを確認した上で遺産分割協議を行った。
※未登記家屋をこのように記載し物件を特定しても、実際に表題登記ができるどうかは登記官の判断となる。

２．被相続人　岡山一郎　（令和４年４月２１日死亡　本籍地：岡山市北区大供一丁目1番）の相続財産につき、最終の相続人全員で協議をした結果、下記のとおり遺産分割協議が成立した。

記

　相続財産中、次の不動産については、　岡山次郎　が相続する。なお、本協議書に記載なき不動産及び後日判明した不動産についても　岡山次郎　がすべて相続する。
※数次相続の場合、最終の相続人間で中間の相続人を１人にすることにより、中間省略登記が可能となる。例えば、被相続人の子であるＡとＢが既に死亡しており、Ａの子ＣとＢの子Ｄで遺産分割協議をするとき、ＣとＤで被相続人の不動産をＡが相続し、それをＣが相続するという内容の遺産分割協議書を作成すれば、いきなりＣ名義の相続登記が可能。なお、被相続人の最終の相続人が１人になっていたら、この方法は使えない。いわゆる１人遺産分割協議の禁止。

不動産の表示
（土地）
所　　在　　備前市日生町寒河
地　　番　　１２５１番３
地　　目　　宅地
地　　積　　２１５㎡

（建物）
所　　在　　備前市日生町寒河１２５１番地３
家屋番号　　１２５１番３
種　　類　　居宅
構　　造　　木造瓦葺平家建
床面積　　　４９．５８㎡
※増築部分も含め、建物は被相続人の相続財産であることを確認した。

　以上のとおり、遺産分割協議が成立したのでこれを証するため、　岡山次郎　は本協議書に署名押印する。なお、本協議書は　岡山次郎　が保有するものとする。

令和　　年　　月　　日
【岡山太郎　の相続人兼被相続人　岡山一郎　の相続人　岡山次郎　の署名押印】
※肩書の記載は不要と考えられる先例があり、この記載がなくても相続登記の申請は通ることが多い。しかし、肩書の記載を求めてくる登記官もおり、その登記官にあたってしまうと申請が通らない。肩書を記載しておく方が無難。

住　所　　岡山市北区一丁目１番１号
氏　名　　岡山次郎　　㊞　㊞

※すべての相続人が連署しても良い。
※誤字脱字があった場合に備え、捨印を含めて押印を２カ所もらっておく。

６．遺産分割協議書と委任状を相続人に送付する

　この時に司法書士の登記用の委任状も送るので、司法書士から登記用の委任状をもらって同封する。相続人からは、印鑑証明書を併せて返送してもらう。なお、司法書士は本人確認と登記申請意思を確認する必要があるため、不動産を取得する相続人の連絡先を司法書士に伝えておく。「１．相談者との面談」の際に行政書士と司法書士が一緒に面談しても良い。

７．名寄帳、戸籍等、相続関係説明図、遺産分割協議書、印鑑証明書、委任状を司法書士に渡す

８．司法書士が相続登記を申請し、成果物を相続人に直接返却するか行政書士経由で返却する

９．相談の内容によっては、相談があった時点で弁護士や司法書士に引き継ぐこと

（１）弁護士に引き継ぐべき事案

　紛争性がある事案、遺留分や寄与分を主張されている事案など。

（２）司法書士に引き継ぐべき事案

　不動産の相続以外に、賃借権の相続、根抵当権の債務者の相続、仮登記の相続、譲渡担保など、複雑な権利関係の登記が絡むとき。

（３）税理士と相談すべき事案

　相続税が発生するとき。換価分割や代償分割を行うとき。

おわりに

　行政書士が相続登記の前提となる遺産分割協議書を作成することについて、司法書士から批判があることは業界内でよく知られています。この問題は職域の違いだけでなく、司法書士と行政書士の試験難易度の大きな差に起因していると考えられます。
　相続登記を行うにあたって、遺産分割協議書の作成は司法書士にとっては容易な作業です。これは司法書士試験で相続に関する知識が徹底的に試されるためです。私自身、司法書士試験に合格した後、司法試験の勉強をしていましたが、相続に関する試験の難易度は司法書士試験の方が高いと感じました。しかし、行政書士試験では相続についてそこまで重点を置かず、マークシート形式の試験でわずか１問出題されるだけです。私は行政書士試験にも合格しましたが、そのための特別な勉強はしませんでした。司法試験と司法書士試験の知識だけで充分でした。行政書士試験に合格したばかりの人が遺産分割協議書を作成するのは難しいかもしれませんが、司法書士なら問題なくできます。
　このような状況から、司法書士の間では行政書士が適切に遺産分割協議書を作成できるかどうかに疑問を持つ傾向があります。私自身は、法令上の問題がなく、遺産分割協議書の作成能力がある行政書士なら、誰でもそれを行うべきだと考えています。
　一方で、行政書士が相続登記や会社設立の登記など、司法書士の業務範囲に踏み込むことには反対です。登記業務には実体法と登記法の理解が求められますが、これは司法書士試験に合格することで担保される知識です。行政書士試験だけでは、これらが十分にカバーされているとは言えません。さらに、行政書士が司法書士の業務に踏み込むと、その逆も起こり得ることを懸念しています。例えば、自動車の名義変更や農地転用などの業務が司法書士も可能となってしまう可能性があります。お互いの業務範囲を尊重し、適切な役割分担を行うことが重要です。
　また、遺産分割協議書の作成から登記までを司法書士に一括して依頼すれば、依頼者の費用を節約できる可能性があります。しかし、依頼者が信用している行政書士に手続きを依頼すること自体には問題はないと思います。例えば、銀行に遺産整理を依頼すると、司法書士よりも高額になることが多いにもかかわらず、依頼者は銀行の信頼性に基づいて費用を支払っています。これと同様のことだと考えます。
　なお、以上の注意点は、ほんの一部にすぎません。少しでも不安があれば、提携の司法書士と相談をしながら遺産分割協議書を作成してください。司法書士も許認可が絡む相続手続きや会社設立では、行政書士の先生に相談しながら対応しています。餅は餅屋です。

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