はじめに
賃貸不動産を所有していた故人の相続人のお客様から相続登記のご依頼を受けたとき、「賃料はどうしたら良いでしょうか？」と相談を受けることが多いです。そこで、簡単に相続時の賃貸不動産管理ガイドを作成してみましたので、参考にしてみてください。
１．賃貸不動産の確認と契約内容の把握
賃貸不動産の相続が発生した際、まずは契約内容の詳細を把握することが重要です。契約内容を把握するためには、賃貸借契約書の有無の確認、関連する賃借人や不動産業者、管理業者への問い合わせ、さらに故人の確定申告書などを調査する必要があります。特に確定申告書には賃貸不動産の所在地、賃借人の詳細、契約期間、賃料などが記載されていることが多いです。
２．相続後の賃料収入の管理
相続財産に賃貸不動産があれば、相続開始後の賃料収入の管理方法を考える必要がありあます。法的には、各相続人が自己の法定相続分に応じた賃料を請求できます。もっとも、実務上は全相続人が合意して賃料の請求と受領を行う代表者を選出し、賃借人には代表者名義の指定口座への振込みを通知する方法が一般的です。相続人が各々賃借人に賃料を請求すると、賃借人は何人もの人に支払いの手続きを行う必要があり、とても面倒だからです。
３．敷金や預かり保証金の取り扱い
賃貸不動産に敷金や預かり保証金がある場合、賃貸人は賃貸借契約終了時にこれらを返還する義務があります。したがって、敷金や預かり保証金については、将来賃借人に返還することに備えて、それに相当する金額を、相続財産から分離して確保しておきます。
４．未払い賃料債権の取り扱い
相続開始前に発生した賃料が滞納されている場合、これらは未払い賃料債権として相続財産の一部となります。相続人は、相続分に応じて賃借人に対して支払を請求することができますが、実務上は、相続人の代表者が賃借人に請求を行い、回収した金額を分割する方が賃貸人と賃借人双方にとって簡単なので、そのように行われています。
５．賃貸不動産の保存と管理
賃貸不動産の保存や管理に必要な行為は、相続人が単独で行うことが可能ですが（民252但書）、管理行為に関しては持分の価格の過半数で決定されます（民252本文）。管理費用が発生した場合、各相続人は自己の持分に応じて費用を支払います（民253）。
例えば、賃貸不動産（家屋）の修繕は保存行為となりますし、賃料の回収は管理行為になります。賃貸人から賃貸借契約を解除することは、管理行為に当たると考えられています（最判昭39.2.25判タ160.75）。
６．賃貸不動産を取得する相続人の決定
賃貸不動産を取得する相続人の決定は、遺言がある場合は遺言に従い、なければ遺産分割協議によって決定します。遺産分割協議により賃貸不動産を取得する相続人が決定されると、以後の賃料はその相続人が取得します。しかし、相続開始後から遺産分割までに発生した賃料は、相続人全員の合意がない限り、相続財産に含まれません。
７．遺産分割後の敷金や預かり保証金の引継ぎ
最後に、遺産分割により賃貸不動産の帰属が決定されると、新たな賃貸人となる相続人が敷金や預かり保証金の返還義務を引き継ぎます（民622の2）。賃貸不動産の契約が終了した際、新賃貸人は賃借人に対して敷金や預かり保証金の精算を行います。
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